L’adoption de la nouvelle Ordonnance n°0006/PR/2020 du 26 février 2026 fixant le régime de la propriété foncière en République gabonaise constitue sans conteste l’une des réformes les plus structurantes de ces dernières années. En abrogeant l’ancien régime foncier de 2012, le législateur poursuit un objectif clair : mettre fin à l’insécurité foncière, éradiquer les conflits liés aux doubles titres, clarifier les compétences entre le juge administratif et le juge judiciaire, renforcer la sécurité des transactions immobilières et restaurer la confiance des investisseurs. Ces objectifs sont légitimes. Aucun État moderne ne peut aspirer au développement économique sans un régime foncier stable, prévisible et protecteur de la propriété privée.
« À cet égard, plusieurs innovations méritent d’être saluées. L’article 3 définit désormais l’immatriculation comme une procédure publique, contradictoire et judiciaire, aboutissant à la délivrance d’un titre foncier en exécution d’une décision du juge judiciaire ayant acquis l’autorité de la chose jugée. Les articles 141, 149 et 150 consacrent le juge judiciaire comme l’aautorité #compétente pour connaître du contentieux du titre foncier et des actes soumis à la publicité foncière, mettant ainsi un terme aux conflits de compétence qui opposait jusque-là le juge administratif et le juge judiciaire. Cette clarification est de nature à renforcer la sécurité juridique, à favoriser le crédit hypothécaire et à améliorer l’attractivité économique du pays.
Cependant, une réforme foncière ne saurait être appréciée uniquement sous l’angle de la sécurité des investissements. Elle doit également être confrontée aux principes supérieurs consacrés par la Constitution de la République gabonaise, notamment la protection du droit de propriété, le droit à une justice accessible et impartiale ainsi que le droit à un recours juridictionnel effectif. Elle doit aussi être examinée à la lumière de la Charte africaine des droits de l’homme et des peuples, dont l’article 14 protège le droit de propriété et dont l’article 7 garantit le droit à un procès équitable, ainsi que des exigences de sécurité juridique qui irriguent les systèmes modernes de publicité foncière.
C’est précisément sur ce terrain que plusieurs interrogations apparaissent. En faisant du juge judiciaire le gardien exclusif du titre foncier, la réforme sécurise incontestablement le titre. Mais protège-t-elle avec la même intensité les personnes susceptibles d’être victimes d’une erreur administrative, d’une fraude, d’une usurpation ou d’une irrégularité commise au cours de la phase préalable ? Les articles 149 et 150 retirent au juge administratif toute compétence sur le titre foncier une fois celui-ci régulièrement immatriculé. Or la phase administrative demeure déterminante puisque, conformément à l’article 142, la décision de cession ou le titre d’occupation restent des actes administratifs. Si une illégalité survient à ce stade et qu’elle n’est pas détectée à temps, les possibilités de correction deviennent beaucoup plus limitées une fois le titre définitivement établi. La sécurité juridique ne doit jamais devenir une sécurité de l’irrégularité.
La question de l’accès effectif à la justice mérite également d’être posée. L’article36 ouvre un délai d’opposition de seulement quinze jours à compter de la publicité de la réquisition d’immatriculation. Ce délai peut paraître suffisant en théorie, mais il risque de se révéler insuffisant dans la réalité gabonaise. Les populations rurales, les communautés vivant loin des centres administratifs, les personnes âgées, les populations économiquement vulnérables ou peu informées de leurs droits peuvent difficilement prendre connaissance de la publication, réunir les preuves nécessaires et saisir un conseil juridique dans un délai aussi restreint. Une réforme protectrice ne peut ignorer les inégalités concrètes d’accès à l’information et à la justice.
L’article 48 appelle également une réflexion approfondie. En limitant les recours contre les décisions d’immatriculation au seul pourvoi en cassation, le texte privilégie la stabilité du titre et la rapidité des procédures. Toutefois, la Cour de cassation ne juge pas les faits ; elle contrôle uniquement la correcte application de la règle de droit. Cette architecture renforce certes la sécurité juridique, mais elle prive le justiciable d’un véritable second examen des éléments de fait. Un tel choix suppose une instruction irréprochable en première instance, des magistrats spécialement formés au droit foncier et des garanties procédurales particulièrement exigeantes.
Une autre interrogation concerne les capacités institutionnelles de mise en œuvre de cette réforme. Le transfert massif du contentieux foncier vers le juge judiciaire ne produira les effets escomptés que si les juridictions disposent de chambres spécialisées, de magistrats formés au droit foncier, de greffes suffisamment dotés, d’un cadastre fiable, d’une numérisation complète des registres fonciers et d’une coopération permanente entre le Conservateur de la propriété foncière, l’ANUTTC et les juridictions. À défaut, le risque est réel de voir l’engorgement simplement se déplacer des juridictions administratives vers les juridictions judiciaires.
Dès lors, cette réforme gagnerait à être accompagnée de garanties complémentaires. Il serait opportun de renforcer les modalités de publicité des réquisitions d’immatriculation afin qu’elles atteignent effectivement les populations concernées ; d’envisager, dans des cas exceptionnels strictement encadrés, une #procédure de révision lorsqu’une fraude grave est établie ; de créer des chambres foncières spécialisées ; d’assurer une formation continue des magistrats, des conservateurs et des agents du cadastre ; de développer un véritable système national de cadastre numérique ; et de renforcer les mécanismes d’assistance juridique au bénéfice des citoyens les plus vulnérables.
Cette réforme représente une opportunité historique pour moderniser durablement notre droit foncier. Mais une réforme foncière ne peut être pleinement réussie que si elle protège simultanément la sécurité des #titres et la sécurité des #personnes. Les propriétaires, les communautés villageoises, les populations économiquement fragiles, les héritiers, les investisseurs, les établissements bancaires et l’État doivent tous trouver leur place dans un équilibre conforme aux exigences de l’État de droit.
C’est pourquoi nous appelons respectueusement le Président de la République Brice Clotaire Oligui Nguema , le Gouvernement, le Parlement, les juridictions, les universitaires, les professionnels du droit, les organisations de la société civile et l’ensemble des acteurs du foncier à poursuivre la réflexion avant toute mise en œuvre définitive. Une réforme foncière engage plusieurs générations. Elle ne doit pas seulement sécuriser des titres ; elle doit surtout garantir que chaque Gabonaise et chaque Gabonais puisse voir son droit de propriété protégé par une justice à la fois efficace, accessible, impartiale et respectueuse des droits fondamentaux. »
Jean Kevin NGADI, Analyste politique engagé et observateur de la vie publique gabonaise
Ne révise plus seul ! Accède à une 𝐦𝐮𝐥𝐭𝐢𝐭𝐮𝐝𝐞 𝐝'𝐞𝐧𝐨𝐧𝐜𝐞𝐬 𝐝𝐞 𝐬𝐲𝐧𝐭𝐡𝐞𝐬𝐞 𝐞𝐧 𝐏𝐡𝐲𝐬𝐢𝐪𝐮𝐞-𝐂𝐡𝐢𝐦𝐢𝐞, 100% conformes au programme du Gabon. Bloqué sur un calcul ? 𝐇𝐲𝐬𝐨𝐩𝐞, ton Grand Frère IA, 𝐭𝐞 𝐠𝐮𝐢𝐝𝐞 𝐞𝐭𝐚𝐩𝐞 𝐩𝐚𝐫 𝐞𝐭𝐚𝐩𝐞 vers la solution de chaque question.
𝐡𝐭𝐭𝐩𝐬://𝐚𝐬𝐬𝐢𝐬𝐭𝐚𝐧𝐭𝐞𝐝𝐮.𝐨𝐧𝐥𝐢𝐧𝐞
